Добросовісність набувача: Верховний Суд зробив висновок у спорі щодо нерухомості, придбаної на торгах

За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. В іншому разі буде порушено європейські стандарти правомірності вручання у право власності.

Такий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі за позовом про поновлення прав на нерухоме майно, визнання права на іпотеку (постанова від 12 червня 2024 року у справі № 910/20528/21).

Обставини справи

Банк надав кредит ТОВ «Комелія» (позичальник). Банк набув право іпотеки на два об'єкти ТОВ «Інвест-Бізнес Компані»: будівлі і землю під ними.

Надалі було внесено записи про припинення іпотеки щодо землі - на підставі підробленого судового рішення, щодо будівель - на підставі довідки ТОВ про те, що будівлі нібито знесені. ТОВ «Інвест-Бізнес Компані» передало землю до ТОВ «Олсен Груп», яку згодом поділили на дві частини.

Земельні ділянки, утворені внаслідок поділу, придбав відповідач - ТОВ «Лайтфрен» на аукціоні, проведеному СЕТАМ. На момент проведення аукціону в реєстрі не було відомостей щодо обтяжень зазначених земельних ділянок.

Банк, прагнучи відновити реєстрацію права власності ТОВ «Інвест-Бізнес Компані» на будівлі й реєстрацію за собою права іпотеки на будівлі та землю, звернувся до господарського суду з відповідним позовом.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд, посилаючись на сформований у постановах ВП ВС підхід щодо добросовісності, зазначив, що у цій справі за обставин придбання ТОВ «Лайтфрен» земельних ділянок за процедурою реалізації майна на прилюдних торгах і відсутності в Реєстрі відомостей щодо обтяжень вказаних земельних ділянок немає підстав вважати, що ТОВ «Лайтфрен» є недобросовісним набувачем. В іншому разі буде порушено наведені європейські стандарти правомірності втручання у право власності.

ВС зауважив, що суди попередніх інстанцій поклали на ТОВ «Лайтфрен» додатковий обов'язок, крім відомостей, що містяться в Реєстрі, перевіряти та аналізувати обставини правомірності попередніх переходів майна.

Крім того, ВС наголосив, що добросовісний набувач не може відповідати через порушення інших осіб, допущені в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам ст. 388 ЦК України, а отже втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною і покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

У зв'язку з наведеним Верховний Суд скасував судові рішення попередніх інстанцій та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову.

За повідомленням Верховного Суду